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Guía completa de derechos y obligaciones en servidumbre de paso

El concepto de servidumbre se refiere a la posibilidad de una persona de hacer uso de un bien perteneciente a otro, en virtud de un derecho limitado. Este derecho, en ocasiones, también incluye la facultad de impedir que el propietario realice ciertas acciones en el bien en cuestión, de no existir la servidumbre.

Clases de servidumbres

Tipos de servidumbres según el Código Civil

Según el Código Civil, existen seis tipos diferentes de servidumbres. Una de ellas es la servidumbre de paso, la cual será analizada en detalle en los siguientes apartados.

Sujeción de los predios inferiores

Los predios inferiores tienen el deber de recibir las aguas que de manera natural, sin intervención humana, descienden de los predios superiores. Además, también deben permitir que la tierra o piedras que arrastran esas aguas pasen por sus terrenos.

Derecho al uso del agua

Cualquier persona que quiera utilizar el agua disponible para una finca propia, tiene el derecho de hacerla circular a través de los terrenos intermedios. Sin embargo, está obligado a indemnizar a los dueños de dichos terrenos, así como a los dueños de los predios inferiores, en caso de que las aguas se filtren o caigan sobre ellos.

La explicación de la easement de acceso

La servidumbre de paso, también conocida como paso de servidumbre, es un privilegio otorgado a una propiedad dominante sobre otra sirviente para el ingreso y salida a través de ella. Se trata de una parte de una propiedad privada que queda sujeta al derecho de otra para permitir la instalación de infraestructuras o el acceso a la propiedad.

Un ejemplo común de servidumbre de paso se da cuando una propiedad, habitualmente una finca rústica dedicada a actividades agrícolas, se encuentra enclavada entre otras propiedades sin salida a camino público. En esta situación, la segunda propiedad posee el derecho de paso de servidumbre sobre la primera.

La extensión de la servidumbre de paso, es decir, la parte de la propiedad sirviente que debe ser cedida, dependerá de las necesidades de la propiedad dominante.

Diversas Modalidades de Derechos de Tránsito

La servidumbre de paso es un derecho reconocido en el Código Civil que permite a un predio acceder a una parte de otro predio para alcanzar su propiedad. Sin embargo, su aplicación en la práctica va más allá de esta situación inicial.

En la realidad, también se establecen servidumbres de paso para facilitar el acceso a infraestructuras comunitarias en propiedades privadas.

Estas servidumbres permiten la entrada de trabajadores y la instalación de infraestructuras necesarias para garantizar el uso de servicios como la telefonía, la electricidad o la fibra óptica.

La titularidad de una servidumbre de paso A quién pertenece

Enfocado en el tema de la propiedad, se encuentra la figura de la servidumbre de paso, que otorga un derecho real sobre un terreno ajeno. Se trata de una limitación al ejercicio de la propiedad de ese terreno, afectando al predio sirviente, quien debe permitir el paso por esa franja de terreno. Por otro lado, está el predio dominante, que es el titular del derecho de paso y se beneficia del uso del terreno ajeno.

De forma resumida, la servidumbre de paso es un derecho que recae sobre una propiedad ajena, cuyo titular tiene la carga de permitir el acceso a otra propiedad. Esto implica una limitación al derecho de propiedad del dueño del terreno por donde pasa la servidumbre, quien asume una obligación en su dominio. Mientras que el titular del derecho de paso, el predio dominante, se sirve del terreno ajeno para ejercer su propio derecho de propiedad.

En cuanto a su naturaleza jurídica, podemos afirmar que la servidumbre de paso es un derecho real, ya que se constituye directamente sobre una cosa, en este caso, el terreno ajeno. Además, al ser un derecho que persiste en caso de cambio de propietario, se considera un derecho real de goce y disfrute, otorgado al predio dominante sobre el terreno del predio sirviente.

Otra característica importante de la servidumbre de paso es su carácter perpetuo, es decir, que no tiene un límite de tiempo establecido y puede perdurar indefinidamente. Sin embargo, pueden existir situaciones que pongan fin a este derecho, como por ejemplo, si el predio dominante deja de utilizar el terreno ajeno para el fin establecido en el contrato de servidumbre.

Afecta al predio sirviente, quien tiene la obligación de permitir el paso, mientras que el predio dominante es el titular del derecho de paso y se beneficia del uso del terreno ajeno. Se trata de un derecho perpetuo que persiste en caso de cambio de propietario y que, en caso de no cumplir con sus condiciones, puede llegar a ser extinguido.

Reconociendo si una propiedad cuenta con un derecho de vía

Normas para la continuidad de una servidumbre de paso:

Si un dueño de dos parcelas establece un signo de servidumbre de paso entre ellas, al vender una de las parcelas, dicho acuerdo se considerará como un título que permitirá que la servidumbre continúe activa y pasivamente. A menos que, en el momento de dividir la propiedad, esto se indique claramente en el título de enajenación de cualquiera de las parcelas.

Por otro lado, es necesario que en la escritura pública de adquisición de una propiedad se incluya una descripción detallada de la servidumbre, con todas sus características.

Inscripción en el Registro de la Propiedad:

Para que la servidumbre de paso tenga efectos legales frente a terceros compradores, debe estar inscrita en el Registro de la Propiedad correspondiente a la ubicación del inmueble. Por lo tanto, es importante realizar una consulta en dicho registro para confirmar la existencia o ausencia de esta carga sobre la parcela, mediante la solicitud de una nota simple.

Dimensiones de una servidumbre de tránsito en terrenos rurales

La servidumbre de paso es esencial para el acceso del titular del predio que la utiliza, ya que le permite utilizar vehículos en diversas tareas, desde la preparación de la tierra hasta la extracción de las cosechas. Según el artículo 566 del Código Civil, es necesario que esta vía tenga una cierta anchura.

El trazado de la servidumbre de paso debe realizarse considerando la distancia más corta entre la finca enclavada y el camino público más cercano, siempre y cuando haya más de uno, y sin suponer un perjuicio significativo para la finca que debe permitir el paso.



La creación de una vía permanente de paso implica que el propietario del predio dominante debe indemnizar al dueño del sirviente tanto por el valor del terreno utilizado como por cualquier perjuicio causado, según establece el párrafo segundo del artículo 564 del Código Civil.

Es permitido estacionar en una vía de acceso compartida

El derecho a usar un camino por parte del propietario del terreno dominante es un contenido inviolable de la servidumbre de paso. El dueño del terreno serviente tiene la obligación de no perturbar este paso y permitir la entrada y salida del propietario del terreno dominante. De esta manera, el propietario del terreno serviente se compromete a no obstaculizar o generar molestias a la hora de aparcar u ofrecer libre acceso al camino.

En MJPeraza, como expertos en derechos reales, nos encargamos de realizar todo tipo de acciones, ya sea en el ámbito judicial o extrajudicial, relacionadas con la creación, confesión o negación de servidumbres de paso.


Nuestra abogada, colegiada en el Ilustre Colegio de Abogados de Santa Cruz de Tenerife desde 1993 y especializada en Derecho Civil, cuenta con una amplia experiencia en el sector de la construcción. Entre nuestros clientes se encuentran importantes empresas del sector, lo que nos permite tener un profundo conocimiento en contratos de ejecución de obras y en la gestión de defectos en la construcción.

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